不動産投資の空室リスクと軽減方法についてお話しします。
不動産投資はアパート、マンションなどを賃貸物件として、貸し出して入居者さんから賃料を頂き、運営しますので入居者がいなければ、収入がゼロです。賃貸物件であるので入居者の家庭環境の変化や個別事情から退去していきます。そのあと、新しい入居者が決まれば、収入になります。しかし新しい入居者が決まらない状態が長期化すると、いずれまた別の部屋が退去し、次の入居者がきまらず長期化すると、稼働率がわるくなっていきます。満室の際の収支にもよりますが、空室率が50％以上になってくると経営が成り立たなくなるでしょう。このリスクを空室リスクと言います。
空室リスクを低くするためには、都心の駅近の物件をえらぶことが挙げられます。やはり、都心の利便性の良い物件ならば、空室リスクはとても低いと考えられるからです。しかしながら、利回りという視点で見た場合には、都心の駅近はとても物件価格が高いです。また、家賃も都心の駅近は高く設定されます。しかし、家賃÷物件価格の度合いこれを運用利回りと言いますが、空室リスクの低り物件ほど利回りも低くなるので、利益は低くなります。空室リスクを低い代わりに利益を低くするか、利回りを高くして空室リスクくを高くするかは物件の選び方の非常に難しいところです。つまり、空室リスクも多少許容するかわりに利益も多少高く取り、キャッシュがある程度残る物件を選択することが必要です。利回りが低くてもキャッシュフローがマイナスでは、投資する意味が薄くなるかからです。
空室リスクを低くする行動として、賃貸需要をリサーチする必要があります。この方法は、物件の近くの不動産会社に出向いて、ヒアリングすることが必要です。設定家賃、場所、間取り、駅からの距離、周辺環境、入居者のターゲットなど総合的に見て、その物件の需要に問題がないかどうかの確認を行います。但し、これは、10年先、20年先、30年先までを正確に予測することは不可能です。ですから、購入時にある程度問題ないことを確認したら、その後は運営しながら推移を見守り、想定よりも空室化が進んできたら、早目の対応をすることが必要です。これは毎日確認するものでもなく、年単位で様子をみながら対応することでリスクを回避できます。もし、仮に数年で空室が増加しマイナスのキャッシュフローに陥った場合は、そもそも最初の物件のリサーチが甘かったか、収支のシュミレーションに問題があり、バランスが悪かったと考えられます。不動産投資は長期的な視点で実施するものですから、短期間で急にマイナスに転じることは少ないと言えるからです。