不動産投資はローンを組んで行いますが、一般的にアパートローンかプロパーローンを用います。アパートローンは、ある程度パッケージ化されていて、年収、金利、返済期間、物件の条件が決まっていて、それに合致すれば、融資を受けることができます。また、プロパーローンというのがあって、個人の背景を全て考慮に入れて融資をするもので、明確な基準がありません。この、アパートローンとプロパーローンが不動産投資のローンとなります。
住宅ローンは自らやその家族が住むための住居のローンです。ですから、アパートローンやプロパーローンの事業ローンとは違い、返済の原資は給与所得になります。給与所得は安定収入なので、基本的に住宅ローンは焦げ付きにくいとされ、金利も1%未満でとても低くなっています。事業ローンは家賃収入で返済することが基本ですので、入居者がいなければ焦げ付く可能性があり、その分、金利は高くなり、金利は低くても1%以上となります。さて、金利が低い住宅ローンを収益不動産に使い得れば、とても有利にできますが、一般的には使えません。
しかし、できるものがあります。賃貸併用住宅というのがあって、賃貸併用住宅を建築している業者さんがおりますので、”賃貸併用住宅”で検索すれば出てくると思います。見つからなければ、設計事務所に相談することによってできると思います。
条件としては、建物面積の半分を自家用として住む必要があります。100㎡の建物面積があれば、50㎡は自家用になります。50㎡を自家用に大きなものにして、賃貸部分は単身用に設計することによって、半分を住んで、半分を賃貸用にすることで、住宅ローンを通すことができます。
極端に言えば、100㎡の建物面積に6つの同じ広さの部屋があった場合、3部屋を自己所有として、3部屋を賃貸に出した場合は理論的には規定内になりますので、ローンが通りそうですが、見かけ上は6世帯のアパートなので、建物のタイプとして住宅ローンを通すのはかなり厳しいでしょう。
しかしながら、家族や親せきで住む予定の人がいれば、トライしてみても良いでしょう。もともと部屋数が二つで、一部屋に自分が住んで、一部屋貸しますという形ならば、通りやすいと思います。
収益アパートに半分住むという理由で住宅ローンを通した場合、半分を超えて賃貸に出すことは契約違反になり、直ちに全額返済になる可能性があるので、やってはいけません。もし、仮に転勤になって住めなくなったとか、やむを得ない事情がある場合は、銀行に相談すれば、問題ないと思います。