不動産投資の節税につて、お話しします。他の記事でも書いていますが、不動産投資で利益が出たら、税金を支払う必要があります。不動産投資で節税を考えた場合、税金を計画的に支払うということであり、コントロールの意味に近いです。
サラリーマンの方が不動産投資を初めて行う場合、不動産投資で収入を得たら確定申告をする必要があります。会社の給与は会社が計算してくれますが、不動産収入については、自分で行う必要があるからです。実際には、税理士さんにお願いするのが良いでしょう。
初めて確定申告をするときの申告の種類ですが、青色申告と白色申告があります。税理士さんにお願いするので、青色申告をするのが良いでしょう。青色申告の場合は申告の方法が詳細になりますが、その見返りとして青色申告特別控除を受けることができます。但し、青色申告をする場合、期日までに青色申告をすることの申請が必要となりますので、物件を購入した場合は、速やかに税務署や税理士さんに助言してもらいましょう。
サラリーマンの方が個人で購入した場合、他の給与と合算して所得税の計算をします。これを損益通算と言います。仮に、不動産投資でマイナスが発生した場合は、給与所得から損益分を引いた上で、税金が計算されるので、戻ってくる場合があります。物件を購入した初年度は経費が多く発生しているので、不動産投資としてマイナスになりますが、次年度からは利益はでると考えれらるので税金は負担することになると思います。不動産投資は節税のためにするものではないので、注意しましょう。
法人が不動産投資をする場合は、経費にできる範囲が増えるメリットがあります。また、税額の上限が30％程度となるので、収入が高い場合は法人で始めるのが良いでしょう。給与所得と不動産投資の収入が1,300万円くらいになると、課税所得が900万円を超えるので、個人の場合は43％の税金が掛かります。法人化を検討すると良いでしょう。
個人で物件を所有していた場合に、短期（5年以内）で売却し利益が出ると譲渡税が39％掛かってしまいます。さらに、この場合の利益は損益通算ができないため、他の収入でマイナスが出ていても相殺されません。この点は注意が必要です。短期売買の可能性がある場合は、法人にして購入する方が良いでしょう。もっとも短期で売却すると、利益はでないため、短期運用はお勧めできません。
不動産投資の税金対象となる利益の考え方は、単純に収入からローンの返済額を引いて、一般管理費や修繕費を引いた残りではありません。不動産投資の税金に対する利益には、ローン返済の中の元金部分にも課税されます。また、お金は出ていかないのに経費にできるものとして減価償却費があります。
つまり、課税対象となる利益は、手残りから減価償却費を引いてさらに、ローンの元金部分を足して求められます。ここで注意するべきは減価償却期間は法定耐用年数に依存するので、新築の木造でも22年です。また、元金については、元利均等払いでローンを組んだ場合は、返済が進むほど元金割合が大きくなります。つまり、減価償却期間が終わり、そろそろ返済の満了が近づいてきたときに税負担が重くなるのです。
購入時には、税金に対するシミュレーションもしっかり行っておくことで、税金の対応も計画的に行うことが可能とまります。