不動産投資で節税するための、シミュレーションについてお話しします。不動産投資で利益が出たら、税金を納める必要があります。そうは言ってもなるべくなら少なくしたいと思うでしょう。そこで税について、シミュレーションすることで、なるべく効果的に納税することができます。
多くの方が、不動産収入の他に給与所得や役員報酬があると思います。不動産投資を個人で購入した場合は、給与所得と不動産収入を合算して、税金を支払います。給与所得は会社員か所得税等の計算をしてくれますが、不動産収入の合算は自分で行う必要があります。実際には、税理士さんにお願いすると良いでしょう。
合算は確定申告で行います。確定申告には青色申告と白色申告がありますが、青色申告は詳細に記録が必要となります。しかし、そのかわり青色申告控除の優遇が受けられるので、青色申告をすることで”節税効果”を得ることができます。
資産管理法人をつくり、不動産投資をすることで、優遇を受けることができます。法人の場合、実行税率の上限が30％弱となります。個人で不動産収入と給与所得を合計してその課税所得が900万円を越えると、所得税と住民税の合計で43％になります。その場合は、不動産投資の部分を法人化することで、節税が可能となります。”課税所得”が900万円を越えるのは、年収と家賃収入の合計が1,300万円くらいと言われるので、収入が近くなったら、税理士さんに相談してそれ以降は法人で物件を購入するようにしましょう。
不動産投資の課税所得の計算はとても複雑です。通常は金融機関から融資を受けて物件を購入します。単純に手残りとしては、家賃収入-ローンの返済-経費となります。ここで言う経費はお金が出ていくもので、物件の管理料や電気代やインターネット代や固定資産税・都市計画税です。それ以外の”お金が出て行かない経費”で、減価償却費という建物価格を償却期間で割った金額を経費として収入から引くことができます。課税所得を簡単に言えば”手残り-減価償却費”となります。
それ以外に”お金が出ていく利益”があります。それは、ローンの返済の中の元金の部分です。ローンの返済額には金利部分と元金部分がありますので、その元金には税金が掛かることを把握しておきましょう。
不動産収入における、課税所得の計算としては、手残り-減価償却費＋返済額の元金となります。注意するべきは元利均等払いのときは、初年度の元金部分が金利が２％で30年返済の場合、55％程度になります。しかし、返済が進み残り5年の頃には、返済額のほぼ100％が元金になります。つまり年々税負担が増加していくことになります。さらに、減価償却費の優遇された期間は通常、ローンの返済期間より短いので、減価償却期間の満了のタイミングが税負担が急激に増える時期となります。
まとめますと、税金の対象となる課税所得は”手残り-減価償却費＋返済の元金”になります。また、家賃収入は家賃の下落があるので、初年度から徐々に下落していくのが一般的です。ですから、家賃収入の推移も見守る必要があります。簡単にシミュレーションする方法は、減価償却費用がいくらで、何年間その恩恵を得ることができるかを見ます。その境の前後のキャッシュフローと税負担を計算するだけで、どこで税対策をすれば良いかが予測できます。