不動産投資を法人を設立して行うメリットについて、お話しします。一般的に言われるのが、資産管理法人を設立して法人名で不動産賃貸業をすることです。法人をたてる動機は税制面の優遇にあります。
個人で行った場合、不動産所得と他の給与所得や役員報酬などと合算されます。課税所得が900万円を越えると、税率が33%になり住民税と合わせて43%の税負担になります。それに対して法人の実行税率は、33％になるので10％も低く抑えられます。課税所得が900万円を越えるのは、給与所得や役員報酬と家賃収入の合計が1,300万円に達するあたりと言われていますので、近づいてきたら法人をつくることを検討しましょう。
個人が不動産を売却する時の利益に掛かる税金は、保有期間が5年未満の短期の場合と5年以上の長期の保有の場合に大きく異なります。短期保有の場合は39.6％、長期保有の場合は20.3％になります。5年経過の数え方は、”満了となった時”ではありません。１月１日が起点となるので、１月１日を越えた回数が5回になる必要があります。12月に購入すると、すぐにスタートが切れるので、5年とちょっとで5年をクリアしますが、１月の購入の場合は、1月１日を越えるのにほぼ１年経過する必要があるので、ほぼ6年の運用を経て長期の扱いになります。法人の場合は、短期保有、長期保有の区別がありません。また、全ての事業の合算になります。
個人が売却の際に利益が出た場合で、他の不動産の運営でマイナスであった場合でも、損益通算は出来ませんので、譲渡税が掛かります。
法人の場合は、売却利益も他の収入と損益通算ができますので、全ての収支に対して利益が出れば税金を支払うことになります。
法人の場合、経費にできる範囲が広いと言われています。パソコンや事務用品、仕事で使うものはもちろんですが、仕事以外で使う場合でもその割合で経費にできる場合があります。