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不動産投資の頭金を1,500万円用意できたら?

不動産投資で頭金を1500万円使うことができたら、どういう物件になるでしょうか。銀行によって、フルローンなのか90%融資なのか80%融資によって、購入できる物件の規模が変わります。たとえば、フルローンを考えます。1,500万円の全てを諸費用に使えるならば、18,750万円物件を購入できることになります。この価格の物件をフルローンで借りると仮定した場合、物件のイメージがわきづらいです。都内のRCでも利回りがそれほど上がらないし、利回りを高めにして、地方の物件を想定すると、空室リスクを伴うので、物件価格を下げて、90%融資くらいで考えます。 

 まず、物件価格の10%を833万円、諸費用を666万円と仮定します。つまり、物件価格を8,333万円、90%融資、頭金833万円、諸費用666万円です。このくらいの目線になります。シミュレーションすると、物件のイメージとして以下の通りです。 

  新築 価格8,333万円 利回り8.0% 金利2% 返済期間30年 90%融資(頭金833万円) 

諸費用 666万円 キャッシュフロー年200万円(収入から返済と経費を引いたのこり)

  これで、返済比率50%となり、安定的な運営が期待できます。 

  これを達成する場合、90%融資で金利2%期間30年の条件を受け入れてもらえる銀行を探す必要があります。最近は自己資金を20%くらい要求されることがあるかもしれませんが、複数の銀行をあたってみて、条件の合う銀行を探してください。 

 もし、金利が2.5%になった場合、利回りも8.5%くらいに上げたいとことです。 

逆に、金利が1.5%で借りられるならば、利回りも7.5%に落としても良いと思います。銀行の条件が良くなれば、物件の選択幅が広がります。 

 金利が2.9%まで上昇したと仮定すると、利回りが8%ではキャッシュが取りにくくなります。その場合は、9%以上の物件を狙うことが良いと思います。この場合は、新築ではなく、中古物件になるかもしれません。物件のリスクは上がますが、キャッシュをとるためのバランスはうまく調整することが、良いと思います。 

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