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不動産投資 頭金なし~諸費用のみ負担

不動産投資をしたいのに、頭金が無い方は大勢います。

あるいは、頭金があるのに使いたくない方もたくさんいることでしょう。

では、頭金がなくても不動産投資ができるかどうかについて、

考えてみましょう。

まず、頭金の定義ですが、たとえば5,000万円の物件を

購入するとした場合、銀行からお金を借りるとして、

銀行に物件価格の一部を支払う金額のことを言います。

仮に500万円を支払ったとすれば、4,500万円を借りることになります。

頭金とは、この場合の500万円のことを言います。

それでは、

「頭金なしでも不動産投資はできるのか?」

と問われたとしたら、私は自信を持って、「YES!」と答えます。

たとえば、インターネットの検索で、不動産投資+”頭金なし”や”フルローン”で検索すれば

山ほど広告がヒットします。

ここで、注意するべきは諸費用分は自己資金を使う前提です。

概ね、物件価格の7%から8%の諸費用がかかります。だから、物件価格が5,000万円ならば、

400万円は用意して、物件価格の5,000万円全て借りることを考えます。

インターネットで”不動産投資 頭金なし”で検索にヒットした場合、

広告の題名は”頭金なしでできる不動産投資・・・”とか”頭金ゼロから始める不動産投資”など、

お金がなくても始められるような、セールストークが踊ります。

その広告の確からしさはひとまず、置いておきましょう。

さて、ちょっと計算をしてみます。

まず、5,000万円を借りると、返済額はどのくらいになるでしょう?

金利や期間によって数字が大きく異なりますので、仮定で算出します。

もし、金利が2%で、30年融資ならば、年間の支払いは222万円です。

さらに、金利3%なら、30年融資で、253万円の支払いです。

債務の度合いを考えます。平たく言えば重いローンか軽いローンかということですね。

仮に、利回りが7%なら、家賃収入が350万円、8%なら400万円です。

一見、見た感じでは、かねり余裕があり軽そうに見えますがそうでもありません。

一般的にフルローンを対応する、銀行は比較的高い金利を設定していますから、

金利の想定としては、3%が妥当と思います。そうすると、253万円が年間の返済額となります。

債務の安全性を図る返済比率ですが、私は概ね50%程度に抑えましょうと提唱しています。

ここでは、細かい理論は省略しますが、十分に安全にお金を借りましょうということです。

そうなると、ざっくり500万円くらいの家賃収入を得れれば、良いということになります。

つまり、利回りにして10%以上を狙いましょうという結論になります。

世の中には、利回り10%以上の物件はたくさんありますので、

頭金なしでも、不動産投資は十分に可能ということになります。

ただし、インターネットで”頭金なし”と検索し、ヒットした不動産販売会社の

物件がどういうものかは見てみないと、判断できません。

しかし、その販売業者がお勧めする物件がもしかしたら、利回りが低いとしても

だからと言って、”絶対ダメ”と言っているわけではありません。

不動産投資物件は二つとして同じ物はありませんし、購入者の目的によって優先する物件の

内容が異なるからです。

収支的には、ある程度余裕をもった借入をした方が、不動産投資の債務上は安心ではないかと、

思いますので、十分に考慮して購入して頂きたいです。

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