不動産投資の家賃下落リスクの軽減方法についてお話しします。
不動産投資の物件を新築で購入して、賃貸経営した場合を考えます。新築で満室になったとして、契約期間を終えて退去された場合に新たに家賃を設定しますが、家賃を据え置きでいけるのか、下げた方が良いのかは、募集のタイミングが1月から3月の活発な時期とそうでない時期の場合と異なります。仮に活発ではない時期であったとして、前の入居者と同じ家賃で募集したとします。数か月で入居者がみつかれば良いのですが、半年も空いていた場合、下げてでも入居を決める必要がでてきます。
物件が古くなってくると、建物の見栄えや内装の設備が古くなってくるので、家賃が下がっていくのは普通のことです。イメージとしては、年１％くらいの家賃下落は許容範囲として考える必要があります。新築で６万円の物件であれば、10年後の家賃は5万４千円になることです。
さて、問題となるのは、この年１％のラインよりも加速して家賃下落が起きている場合です。空室の長期化が起きている場合は、家賃を下げてでも入居を優先するため、家賃下落のスパイラルが起こります。空室の長期化は、物件を購入する前の検討中の段階のときに、物件の周辺の不動産会社へ訪問して、オーナーチェンジで”○×△マンション”が売りに出たので「購入を検討していますが、」と、現状の空室の部屋の募集家賃で客付けができるかどうか尋ねるのが、早い方法です。「御社に管理をお願いしたいのですが、今の募集家賃で埋めることは可能でしょうか？」と伺えば親切に教えてくれます。何件か不動産会社を回れば、購入時にすでに”物件のタイプの需要と供給バランスが悪く空室の多い地域”などの情報は、知ることが可能と思います。
10年後、20年後にその物件の需給バランスがどうなるかを正確に予測することは不可能です。長期的な需要の変化に対する、家賃下落は引き受けるしかありません。但し、購入するときにすでに、需給バランスに問題がある場合は、購入を回避する必要があります。これも100％回避するのは難しいのですが、駅力の分析、駅と物件のアクセス状況、現地調査とヒアリングをすることで、リスクの軽減つまり、リスクの大きい物件の購入を回避することは十分に可能と思います。